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Circolare 118 del 07.06.00
MATERIA FISCALE: Imposta comunale sugli immobili
OGGETTO Imposta comunale sugli immobili (ICI) - Istruzioni per il versamento
dell'imposta dovuta per l'anno 2000.
TESTO
Ai comuni
e, per conoscenza,
Alle Direzioni Regionali delle Entrate
All'Associazione nazionale dei comuni italiani (ANCI)
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Con la presente circolare si offrono istruzioni per il versamento
dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) dovuta per l'anno 2000.
E' necessario innanzitutto richiamare l'attenzione dei contribuenti sulla
circostanza che i comuni, nell'esercizio della loro autonomia regolamentare,
possono aver introdotto, con apposite deliberazioni, modificazioni od
integrazioni alle norme del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 che disciplina
l'ICI. Pertanto, oltre alle facolta' accordate dalle disposizioni del
provvedimento normativo appena citato, le materie entro le quali l'ente locale
puo' esercitare la propria autonomia regolamentare sono espressamente
stabilite dall'art. 59 del D.Lgs. 15 dicembre 1997, n. 446, e saranno di volta
in volta di seguito richiamate.
La disciplina del tributo non risulta quindi uniforme sull'intero
territorio nazionale, con la conseguenza che il contribuente per conoscere se
l'ente locale ha adottato deliberazioni regolamentari modificative od
integrative del D.Lgs. n. 504 del 1992 e quale ne sia l'esatta portata, deve
necessariamente rivolgersi al comune destinatario del versamento dell'imposta.
Non possono al riguardo ritenersi sufficienti gli avvisi di adozione dei
regolamenti comunali che vengono pubblicati periodicamente nella Gazzetta
Ufficiale, poiche', per loro stessa natura, sono estremamente sintetici nei
contenuti.
A) CHI DEVE ESEGUIRE IL VERSAMENTO DELL'ICI. I SOGGETTI PASSIVI.
1) IL PROPRIETARIO DELL'IMMOBILE
Obbligato ad effettuare il versamento dell'ICI, in base all'art. 10,
comma 1, del D.Lgs. n. 504 del 1992, e' il proprietario di fabbricati, aree
fabbricabili o terreni agricoli siti nel territorio dello Stato.
A norma dell'art. 2 del citato D.lgs. n. 504 del 1992, si intende:
- per fabbricato, la singola unita' immobiliare iscritta o che deve
essere iscritta nel catasto edilizio urbano, cui sia stata
attribuita o sia attribuibile un'autonoma rendita catastale;
- per area fabbricabile, l'area utilizzabile a scopo edificatorio in
base agli strumenti urbanistici generali o attuativi oppure in base
alle possibilita' effettive di edificazione determinate secondo i
criteri previsti agli effetti dell'indennita' di espropriazione per
pubblica utilita'.
Si considerano tuttavia non fabbricabili i terreni di proprieta' di
coltivatori diretti o di imprenditori agricoli a titolo principale,
che siano condotti dagli stessi proprietari e sui quali persista
l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio di
attivita' dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura,
alla funghicoltura ed all'allevamento di animali.
Per coltivatori diretti od imprenditori agricoli a titolo principale
devono intendersi, ai sensi dell'art. 58, comma 2, del D.Lgs. n. 446
del 1997, le persone fisiche iscritte negli appositi elenchi
comunali previsti dall'art. 11 della legge 9 gennaio 1963, n. 9, e
soggette al corrispondente obbligo dell'assicurazione per
invalidita', vecchiaia e malattia. La cancellazione dagli elenchi ha
effetto a decorrere dal 1 gennaio dell'anno successivo.
Detta definizione normativa ha carattere interpretativo, con
efficacia quindi anche per il passato, e vale non soltanto agli
effetti dell'applicazione delle agevolazioni recate dall'art. 9 del
D.Lgs. n. 504 del 1992, ma altresi' agli effetti della non
edificabilita' dei suoli, cui si e' fatto cenno.
- per terreno agricolo, il terreno, diverso dall'area fabbricabile,
utilizzato per l'esercizio delle attivita' agricole.
2) IL TITOLARE DEL DIRITTO REALE DI USUFRUTTO, DI USO E DI ABITAZIONE
SULL'IMMOBILE
Qualora sull'immobile risulti costituito un diritto reale di usufrutto,
di uso o di abitazione, obbligato al pagamento dell'ICI non e' il
proprietario, ma il titolare del relativo diritto reale di godimento, che deve
calcolare l'imposta sull'intero valore dell'immobile. Resta pertanto
completamente estraneo al prelievo fiscale il nudo proprietario
dell'immobile.
Non hanno parimenti alcun obbligo agli effetti dell'ICI il locatario,
l'affittuario ed il comodatario dell'immobile, poiche' detti soggetti non sono
titolari di un diritto reale di godimento sull'immobile stesso, ma lo
utilizzano sulla base di uno specifico contratto di locazione, di affitto o di
comodato.
Si ricorda che tra i diritti reali rientra, se effettivamente esercitato,
il diritto reale di abitazione spettante al coniuge superstite ai sensi
dell'art. 540 del codice civile; e' assimilabile a tale diritto quello che
spetta:
- al coniuge divorziato, separando o separato consensualmente o
giudizialmente sulla casa ex residenza coniugale, assegnata con
provvedimento del Tribunale;
- al socio della cooperativa edilizia, non a proprieta' indivisa,
sull'alloggio assegnatogli, ancorche' in via provvisoria;
- all'assegnatario dell'alloggio di edilizia residenziale pubblica
concessogli in locazione con patto di futura vendita e riscatto.
3) IL TITOLARE DEL DIRITTO REALE DI ENFITEUSI E SUPERFICIE SULL'IMMOBILE ED IL
LOCATARIO DI IMMOBILI OGGETTO DI LOCAZIONE FINANZIARIA
Dal 1 gennaio 1998, per effetto delle disposizioni recate dall'art. 58,
comma 1, del D.Lgs. n. 446 del 1997, la soggettivita' passiva ICI e' stata
estesa al superficiario, all'enfiteuta ed al locatario finanziario.
Pertanto, obbligato al pagamento dell'imposta relativa al suolo su cui e'
costituito il diritto di superficie o al fondo concesso in enfiteusi, non e'
il proprietario dell'immobile ma, rispettivamente, il titolare del diritto di
superficie o di enfiteusi.
Per l'immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria, tenuto al
pagamento dell'ICI e' il locatario, che assume una connotazione giuridica
caratteristica e ben diversa dal titolare di un contratto di locazione non
finanziaria che, come gia' precisato, resta completamente estraneo al rapporto
di imposta.
Anche in questi nuovi casi di soggettivita' passiva sia il nudo
proprietario dell'immobile e sia il locatore dell'immobile concesso in
locazione finanziaria, non hanno alcun obbligo ai fini ICI.
Conseguentemente anche il superficiario, l'enfiteuta ed il
locatario finanziario devono calcolare l'imposta sul valore intero
dell'immobile.
Per quanto concerne il diritto di superficie, occorre precisare che
l'imposta gravante sul suolo su cui e' stato costituito tale diritto di
godimento e' dovuta dal superficiario, anche se non ha ancora realizzato
alcuna costruzione.
Pertanto, nel caso in cui l'ente locale abbia concesso il diritto di
superficie su aree di proprieta' comunale ad una cooperativa edilizia, e'
quest'ultima a rimanere obbligata al pagamento dell'imposta gravante sul
suolo.
Per quanto concerne l'individuazione del momento che segna il passaggio
della soggettivita' passiva dal locatore al locatario finanziario si ribadisce
quanto precisato con la circolare n. 109/E del 18 maggio 1999 e cioe' che
occorre aver riguardo al momento della consegna dell'immobile oggetto di
locazione finanziaria al locatario, mentre nel periodo precedente a detta
consegna soggetto passivo ICI resta il locatore finanziario.
E' necessario, infine aggiungere che a norma dell'art. 3, comma 2, del
D.Lgs. n. 504 del 1992, nel caso in cui oggetto del contratto di locazione
finanziaria sia un fabbricato classificabile nel gruppo catastale D, non
iscritto in catasto, interamente posseduto da imprese, distintamente
contabilizzato, il locatario assume la qualita' di soggetto passivo ICI a
decorrere dal 1 gennaio dell'anno successivo a quello nel corso del quale e'
avvenuta la consegna dell'immobile, cosi' come precisato nella citata
circolare n. 109/E del 18 maggio 1999.
IPOTESI DI CONTITOLARITA' DI DIRITTI SULL'IMMOBILE
In caso di contitolarita' dei suddetti diritti sul medesimo immobile (ad
esempio: comproprieta'; cousufrutto; proprieta' piena per una quota ed
usufrutto per la restante quota) ciascun contitolare e' obbligato ad
effettuare distintamente il versamento dell'ICI limitatamente alla parte
dell'imposta corrispondente alla propria quota di titolarita'.
Si rammenta tuttavia che il comune, a norma dell'art. 59, comma 1, lettera
i), del D.Lgs. n. 446 del 1997, puo' adottare una disposizione regolamentare
in base alla quale si considerano regolarmente eseguiti i versamenti
effettuati da un contitolare anche per conto degli altri.
ESCLUSIONI ED ESENZIONI DALL'ICI
L'ICI non e' dovuta per i fabbricati, le aree fabbricabili ed i terreni
agricoli che sono:
- esclusi dall'ambito di applicazione dell'imposta, come accade per i
terreni, diversi da quelli edificabili, inutilizzati od adibiti ad
attivita' non agricole o per i piccoli appezzamenti di terreno coltivati
occasionalmente senza strutture organizzative;
- esenti dall'imposta ai sensi dell'art. 7 del D.Lgs. n. 504 del 1992. Si
rammenta che il comune puo' adottare disposizioni regolamentari con le
quali disciplinare piu' compiutamente alcune ipotesi di esenzione, come
quelle previste all'art. 59, comma 1, lettere b) e c) del D.Lgs. n. 446 del
1997.
B) COME SI DETERMINA L'IMPOSTA
L'ICI dovuta per l'anno 2000 e' determinata applicando alla base
imponibile, e cioe' al valore del fabbricato, dell'area fabbricabile o del
terreno agricolo, l'aliquota vigente per tale anno nel comune dove e' situato
l'immobile.
Nel caso in cui l'immobile sia ubicato sul territorio di piu' comuni,
questo si considera situato interamente nel comune sul cui territorio ricade
la prevalenza della sua superficie.
1) IL VALORE DEI FABBRICATI
a) Il valore dei fabbricati iscritti in catasto
Il valore dei fabbricati iscritti in catasto e' costituito dalla rendita
catastale moltiplicata:
- per 100, se si tratta di fabbricati classificati nei gruppi catastali:
A (abitazioni); B (collegi, convitti, ecc.); C (magazzini, depositi,
laboratori, ecc.); con esclusione delle categorie A/10 e C/1;
- per 50, se si tratta di fabbricati classificati nel gruppo catastale D
(opifici, alberghi, teatri, banche, ecc.) e nella categoria A/10 (uffici e
studi privati);
- per 34, se si tratta di fabbricati classificati nella categoria C/1 (negozi
e botteghe).
b) Il valore dei fabbricati non iscritt i in catasto o che hanno subito
variazioni permanenti
Se il fabbricato e' sfornito di rendita fin dall'origine oppure lo
diventa perche' la rendita a suo tempo attribuita non e' piu' adeguata,
essendo intervenute variazioni strutturali o di destinazione permanenti, anche
se dovute ad accorpamenti di piu' unita' immobiliari, il contribuente deve far
riferimento alla categoria ed alla rendita attribuite a fabbricati similari
iscritti in catasto.
In proposito si ricorda che l'art. 11, comma 1, del D.Lgs. n. 504 del
1992, prevede una particolare procedura che comporta la liquidazione
dell'imposta sulla base della rendita effettiva attribuita dall'ufficio del
territorio, con conseguente recupero della maggiore imposta dovuta o rimborso
delle somme versate in eccedenza. Su tali importi, come stabilito dall'art. 5,
comma 4, del D.Lgs. n. 504 del 1992, modificato dall'art. 30, comma 11, della
legge 23 dicembre 1999, n. 488, ed ulteriormente precisato con la circolare
n. 23/E dell'11 febbraio 2000, non sono dovuti interessi e sanzioni fino alla
data dell'avvenuta comunicazione della rendita al contribuente.
Le rendite da assumere per l'anno 2000 sono quelle risultanti in catasto
al 1 gennaio 2000, aumentate del 5%. Si tenga presente che le rendite annotate
negli atti catastali, anche se di recente attribuzione, non comprendono detto
aumento.
Si precisa altresi' che ai fini ICI le operazioni di calcolo vanno
effettuate sulla rendita catastale e non sul reddito dell'immobile, per cui
non hanno alcuna rilevanza ne' gli aumenti o le riduzioni di rendita previsti
agli effetti dell'applicazione dell'imposizione sul reddito, ne' l'eventuale
reddito effettivo. Cosi', ad esempio, se la rendita risultante in catasto
aumentata del 5%, di una abitazione e' di L. 2.100.000, il valore sul quale
applicare l'aliquota per determinare l'IC I e' di L. 210.000.000 (Lire
2.100.000 x 100), sia che si tratti di dimora abituale del contribuente o di
unita' immobiliare tenuta a disposizione, sia che si tratti di abitazione
sfitta o di abitazione locata.
Nella maggior parte dei casi (ovverosia, laddove non sia stata annotata
negli atti catastali, nel corso dell'anno 1999, una modificazione della
rendita) il valore sul quale calcolare l'imposta dovuta per il 2000 risulta
essere pari al valore stabilito per il 1999.
c) Il valore dei fabbricati di interesse storico o artistico
Per i fabbricati di interesse storico o artistico di cui all'art. 6,
comma 1, del D.Lgs. 29 ottobre 1999, n. 490, recante il testo unico delle
disposizioni legislative in materia di beni culturali ed ambientali - che ha
abrogato la legge 1 giugno 1939, n. 1089, che disciplinava in precedenza la
materia - il valore e' determinato in base alle disposizioni dell'art. 2,
comma 5, del d.l. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito dalla legge 24 marzo
1993, n. 75. Si deve pertanto assumere la rendita determinata mediante
l'applicazione della tariffa d'estimo - aumentata del 5% - di minore ammontare
tra quelle previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale e'
situato il fabbricato.
Per poter calcolare il valore di detti immobili ai fini ICI, tale rendita
va moltiplicata per 100, anche se il fabbricato catastalmente e' classificato
nella categoria A/10 o C/1 oppure nel gruppo D. Cio', in quanto con il
suddetto sistema di determinazione della rendita, il fabbricato e' stato di
fatto assimilato ad una abitazione.
Ove poi si tratti di fabbricati appartenenti al gruppo D, sforniti di
rendita catastale, il valore e' determinato in base alle modalita' indicate
nel successivo paragrafo.
d) Il valore dei fabbricati appartenenti alle imprese.
Per i fabbricati interamente posseduti da impresa e distintamente
contabilizzati, classificabili nel gruppo catastale D e sforniti fin
dall'origine di rendita catastale, il valore e' determinato sulla base dei
costi di acquisizione ed incrementativi contabilizzati, attualizzati mediante
l'applicazione dei coefficienti fissati, per l'anno 2000, dal Decreto
Direttoriale del 21 marzo 2000, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 94 del
21 aprile 2000.
In ordine a siffatti fabbricati si forniscono le seguenti precisazioni:
- il criterio di determinazione del valore sulla base dei costi
contabilizzati si applica anche nel caso in cui il fabbricato posseduto
dall'impresa, classificabile nel gruppo D e sfornito di rendita, sia di
interesse storico o artistico ai sensi all'art. 6, comma 1, del D.Lgs. 29
ottobre 1999, n. 490.
Questo perche' la disposizione del d.l. n. 16 del 1993 innanzi citata
risulta di fatto inapplicabile nel caso di specie, poiche' presuppone una
modalita' di calcolo commisurata alla rendita catastale di cui pero' i
fabbricati in questione sono sprovvisti;
- per i fabbricati ai quali sia attribuita la rendita nel corso dell'anno
2000, il valore sul quale calcolare l'ICI dovuta per l'anno 2000 continua
ad essere quello ottenuto attraverso l'attualizzazione dei costi
contabilizzati;
- i costi incrementativi aggiuntivi a quello di acquisizione, contabilizzati
nel corso dell'anno 1999, influiscono sull'ammontare del valore soltanto a
decorrere dall'ICI dovuta per l'anno 2000;
- i costi incrementativi aggiuntivi a quello di acquisizione, contabilizzati
nel corso dell'anno 2000, non influiscono sull'ammontare del valore sul
quale calcolare l'ICI dovuta per l'anno 2000;
- per l'applicazione dei coefficienti di attualizzazione bisogna assumere il
coefficiente relativo all'anno nel corso del quale il costo di acquisizione
od i costi incrementativi sono stati contabilizzati.
Si sottolinea infine che se ai fabbricati in questione sia stata
attribuita la rendita nel corso dell'anno 1999, il valore sul quale calcolare
l'ICI dovuta per l'anno 2000 e' dato dalla rendita risultante in catasto,
aumentata del 5%, e poi moltiplicata per 50.
Non possono essere considerati sforniti di rendita catastale i fabbricati
in discorso per i quali, a seguito dell'espletamento della procedura DOC-FA
prevista nel regolamento recante norme per l'automazione degli archivi
catastali e delle conservatorie dei registri immobiliari, adottato con il D.M.
del 19 aprile 1994, n. 701, risulta annotata negli atti catastali, al 1
gennaio dell'anno di imposizione, la rendita proposta. Pertanto, per detti
fabbricati il valore deve essere determinato sulla base dei criteri catastali,
moltiplicando per 50 la rendita proposta, aumentata del 5%.
A norma dell'art. 5, comma 3, del D.Lgs. n. 504 del 1992, sia il locatore
che il locatario finanziario possono esperire la procedura di cui al citato
D.M. n. 701 del 1994 per la proposizione della rendita dell'immobile oggetto
del contratto di locazione. In mancanza della rendita proposta, il valore deve
essere quantificato sulla base delle scritture contabili del locatore, il
quale e' obbligato a fornire tempestivamente al locatario, soggetto passivo
ICI, tutti i dati necessari per il calcolo.
Si precisa che anche in caso di "rendita proposta" si applica la
procedura prevista nell'art. 11, comma 1, del D.Lgs. n. 504 del 1992, per cui
il comune procedera' alla liquidazione dell'imposta qualora la rendita
catastale definitiva determinata dall'ufficio del territorio si discosti da
quella "proposta".
2) IL VALORE DELLE AREE FABBRICABILI.
Il valore delle aree fabbricabili e' costituito dal valore venale in
comune commercio determinato avendo riguardo alla zona territoriale di
ubicazione, all'indice di edificabilita', alla destinazione d'uso consentita,
agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la
costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi
analoghe caratteristiche.
Si rammenta che il comune, al fine di ridurre l'insorgenza del
contenzioso, potrebbe aver stabilito, con proprio regolamento a norma
dell'art. 59, comma 1, lettera g), del D.Lgs. n. 446 del 1997, i valori venali
delle aree fabbricabili, cosi' da ritenere congruo il valore dichiarato dal
contribuente in misura non inferiore a quella fissata nel regolamento.
3) IL VALORE DEI TERRENI AGRICOLI.
Il valore dei terreni agricoli e' costituito dal reddito dominicale
moltiplicato per 75.
Il reddito dominicale da assumere per l'anno 2000 e' quello risultante in
catasto al 1 gennaio 2000, aumentato del 25%. Si tenga presente che anche i
redditi dominicali negli atti catastali non comprendono detto aumento.
Si rammenta che sono esenti dal pagamento dell'ICI i terreni agricoli
ricadenti in aree montane o di collina, delimitate ai sensi dell'art. 15 della
Legge 27 dicembre 1977, n. 984, come precisato con la Circolare n. 9 del 14
giugno 1993.
E' opportuno aggiungere che, come di recente ribadito con la circolare n.
50/E del 20 marzo 2000, il reddito dominicale dei terreni agricoli e'
comprensivo anche della redditivita' delle costruzioni rurali sovrastanti che
presentano le caratteristiche dell'art. 2 del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 139.
4) LE ALIQUOTE
Diverse disposizioni di legge consentono al comune di deliberare aliquote
differenziate che variano da un minimo del 4 per mille, ad un massimo del 7
per mille.
I comuni ad alta tensione abitativa, a norma dell'art. 2, comma 4, della
legge 9 dicembre 1998, n. 431, possono deliberare l'aliquota fino al 9 per
mille limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere
stati registrati contratti di locazione da almeno due anni. La stessa norma
consente anche di deliberare aliquote piu' favorevoli che deroghino anche al
limite minimo del 4 per mille per i proprietari che concedono in locazione a
titolo di abitazione principale immobili in base a determinati accordi.
Analogo potere di deliberare aliquote inferiori al 4 per mille e' riconosciuto
dall'art. 1, comma 5, della legge 27 dicembre 1997, n. 449, per gli immobili
inagibili o inabitabili o per gli immobili di interesse storico, localizzati
nei centri storici sui quali vengono eseguiti interventi di recupero, ovvero
volti alla realizzazione di autorimesse o posti auto. In tal caso, pero',
l'aliquota agevolata non puo' essere applicata per un periodo superiore a tre
anni, decorrenti dall'inizio dei lavori.
Per l'anno 2000 possono, quindi, essere in vigore sul territorio dove
sono ubicati gli immobili o una o piu' aliquote di imposta.
Tutto cio' comporta che per conoscere l'aliquota o le aliquote deliberate
ed a quali fattispecie queste ultime possono essere applicate, il contribuente
deve interpellare il comune dove e' situato l'immobile.
Le deliberazioni comunali concernenti la determinazione delle aliquote e
delle detrazioni di imposta, sono anche pubblicate, per estratto, nella
Gazzetta Ufficiale. Un primo elenco e' stato riportato sul Supplemento
ordinario n. 78 alla Gazzetta Ufficiale n. 117 del 22 maggio 2000. Detta
pubblicazione, peraltro, ha mera funzione di comunicazione e quindi la mancata
pubblicazione in Gazzetta Ufficiale non significa che il comune non ha
adottato al riguardo alcuna deliberazione, potendo cio' dipendere anche da
altre cause, tra cui l'omissione di richiesta di pubblicazione da parte
dell'ente locale.
5) LA DETRAZIONE PER L'ABITAZIONE PRINCIPALE
All'unita' immobiliare adibita a dimora abituale del contribuente che la
possieda a titolo di proprieta' o che sia titolare di diritto reale di
usufrutto, di uso o di abitazione sulla stessa, l'art. 8 del D.Lgs. n. 504 del
1992, riconosce una detrazione dall'imposta dovuta pari a L. 200.000 annue da
rapportare ai mesi durante i quali sussiste siffatta destinazione.
Condizione essenziale affinche' possa essere riconosciuta tale detrazione
e', quindi, che ci sia identita' tra il soggetto obbligato al pagamento
dell'ICI ed il soggetto che dimora abitualmente nell'immobile.
La detrazione, oltre che rapportata ai mesi di destinazione (L. 200.000:
12 mesi = L. 16.666 al mese), deve essere suddivisa, nel caso in cui vi siano
piu' contribuenti che dimorano nell'immobile, in parti uguali tra loro,
prescindendo, quindi, dalle quote di proprieta' o di diritto reale di
godimento.
Si ricorda che per i cittadini italiani non residenti nel territorio
dello Stato si considera direttamente adibita ad abitazione principale
l'unita' immobiliare posseduta a titolo di proprieta' o di usufrutto in
Italia, a condizione che non risulti locata.
Si evidenzia, poi, che la detrazione in discorso trova applicazione anche
per ogni unita' immobiliare, appartenente alle cooperative edilizie a
proprieta' indivisa, adibita ad abitazione principale dal socio assegnatario,
entro il limite, ovviamente, dell'ammontare dell'imposta gravante su ciascuna
unita'.
Alla detrazione di L. 200.000 annue hanno diritto anche gli Istituti
autonomi per le case popolari (IACP) per ogni alloggio regolarmente assegnato
dagli Istituti stessi. Il beneficio e' stabilito in favore dell'Istituto
nella sua veste di soggetto passivo ICI, per cui la detrazione compete solo
per gli alloggi, regolarmente assegnati in locazione, per i quali obbligato al
pagamento dell'ICI e' l'Istituto stesso.
Laddove, invece, si sia in presenza di alloggi assegnati in locazione con
patto di futura vendita e riscatto, essendo obbligato al pagamento dell'ICI il
locatario dell'immobile, all'Istituto non competera' alcuna detrazione per
tali alloggi. La detrazione spettera' al locatario qualora destini l'alloggio
assegnato, sul quale vanta un diritto reale di abitazione, ad abituale dimora.
Il comune, con propria deliberazione, puo':
- assimilare all'abitazione principale l'unita' immobiliare posseduta, a
titolo di proprieta' o di usufrutto, da anziani o disabili che acquisiscono
la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero
permanente, a condizione che la stessa non risulti locata;
- stabilire l'assimilazione all'abitazione principale dell'alloggio dato in
uso gratuito a parenti in linea retta o collaterale, stabilendo il grado di
parentela, accordando pertanto a detti immobili l'applicazione
dell'aliquota ridotta o anche della detrazione;
- elevare l'importo della detrazione fino a L. 500.000 in alternativa alla
riduzione fino al 50% dell'imposta dovuta per l'unita' immobiliare adibita
ad abitazione principale;
- aumentare detta detrazione anche oltre L. 500.000 fino a concorrenza
dell'intera imposta dovuta per l'abitazione principale. In tal caso pero'
il comune non puo' stabilire un'aliquota superiore a quella ordinaria per
le unita' immobiliari tenute a disposizione del contribuente.
Per conoscere se, quali condizioni ed in che misura sia stabilita la
suddetta detrazione, il contribuente deve interpellare il comune destinatario
del versamento dell'imposta.
6) LE PERTINENZE DELL'ABITAZIONE PRINCIPALE
Per il trattamento delle pertinenze dell'abitazione principale, sia agli
effetti dell'aliquota che della detrazione di imposta, si fa rinvio alla
circolare n. 23/E dell'11 febbraio 2000 con la quale sono state illustrate le
modificazioni apportate in materia dall'art. 30, commi 12 e 13, della legge 23
dicembre 1999, n. 488 (legge finanziaria per l'anno 2000). E' necessario
comunque ribadire che dal 1 gennaio 2000 alle pertinenze deve essere riservato
lo stesso trattamento fiscale dell'abitazione principale, indipendentemente
dal fatto che il comune abbia o meno deliberato l'estensione della riduzione
dell'aliquota anche alle pertinenze.
Riguardo poi all'ammontare della detrazione stabilita dal comune per
l'unita' immobiliare adibita ad abitazione principale, occorre rammentare che
se detto ammontare non trova totale capienza nell'imposta dovuta per
l'abitazione principale deve essere computato, per la parte residua,
sull'imposta dovuta per le pertinenze.
7) IL PERIODO DI POSSESSO DELL'IMMOBILE
L'ICI e' dovuta proporzionalmente ai mesi dell'anno solare durante i
quali si e' protratta la titolarita' dei diritti indicati nell'art. 3 del
D.Lgs. n. 504 del 1992.
Il mese nel quale la titolarita' si e' protratta solo in parte e'
computato per intero in capo al soggetto che ha posseduto l'immobile per
almeno 15 giorni, mentre non e' computato in capo al soggetto che lo ha
posseduto per meno di 15 giorni.
La quantificazione dell'imposta in ragione di mesi va effettuata anche
con riferimento alla situazione oggettiva dell'immobile, all'aliquota
applicabile ed al diritto o meno ad ottenere detrazioni o riduzioni di
imposta. Nel caso in cui si verifichino a tal riguardo variazioni nel corso
del mese, bisogna prendere in considerazione per l'intero mese la situazione
che si e' prolungata per maggior tempo nel corso del mese stesso.
C) COME SI PAGA L'ICI
1) IL VERSAMENTO IN DUE RATE
L'ICI va versata in due rate. La prima rata, in acconto, deve essere
versata dal 1 al 30 giugno 2000, ed e' pari al 90% dell'imposta relativa al
primo semestre del 2000; detta rata corrisponde, nella sostanza, al 45%
dell'ammontare dell'ICI dovuta per l'intero anno.
La seconda rata, che deve essere versata dal 1 al 20 dicembre 2000, e' a
saldo dell'imposta relativa all'intero anno 2000.
Per la quantificazione dell'importo della prima rata, quindi, il
contribuente deve verificare la propria situazione imponibile in relazione ai
primi 6 mesi dell'anno 2000. Per la seconda rata, invece, deve verificare la
situazione imponibile in relazione all'intero anno 2000 e versare l'imposta
dovuta, previa deduzione di quanto eventualmente gia' pagato a titolo di
acconto.
2) IL VERSAMENTO IN UNICA SOLUZIONE
Il versamento dell'imposta dovuta per l'intero anno 2000 puo' essere
effettuato, anziche' in due rate, in unica soluzione dal 1 al 30 giugno 2000.
Si richiama l'attenzione sulla circostanza che il comune potrebbe aver
stabilito, con propria disposizione regolamentare, un diverso termine entro il
quale il contribuente puo' effettuare il versamento in unica soluzione.
Le persone fisiche non residenti nel territorio dello Stato possono
avvalersi dell'ulteriore facolta', loro riconosciuta dall'art. 1, comma 4-bis
del d.l. 23 gennaio 1993, 16, convertito, con modificazioni, nella legge 24
marzo 1993, n. 75, di effettuare il versamento dell'imposta dovuta in unica
soluzione dal 1 al 20 dicembre 2000, con applicazione degli interessi del 3%.
ESEMPI DI CALCOLO DELL'ICI
Esempio n. 1:
Un ufficio (ctg. A/10) con valore catastale, previo l'aumento del 5%, di
L. 200.000.000, di proprieta' di un soggetto al 1 gennaio 2000, nel mese di
giugno risulta essere ancora di proprieta' dello stesso soggetto.
Nel comune dove e' ubicato l'ufficio e' in vigore per l'anno 2000
l'aliquota nella misura unica del 5 per mille.
La prima rata dell'ICI da versare e' pari a L. 450.000
(200.000.000 x 5 per mille = imposta su base annua di lire 1.000.000;
1.000.000: 12 = imposta di lire 83.333 al mese;
83.333 x 6 mesi di possesso = 500.000;
500.000 al 90% = 450.000).
L'ufficio viene venduto il 17 ottobre 2000.
La seconda rata dell'ICI che il venditore deve versare a saldo, e' pari
a L. 383.000
(83.333 x 10 mesi di possesso nel corso dell'anno = 833.333;
833.333 - 450.000 gia' versate = 383.000).
Il compratore, che ha continuato a possedere per la restante parte
dell'anno 2000, deve versare, entro il 20 dicembre 2000, lire 167.000
(83.333 x 2 mesi di possesso = 166.666).
Esempio n. 2:
Area fabbricabile, con valore venale in comune commercio di Lire
2.400.000.000, sulla quale, nel giugno del 2000, e' in corso di costruzione un
edificio.
Nel comune di ubicazione dell'immobile vigono per l'anno 2000 due
aliquote, di cui una ordinaria, del 5 per mille e una, per le aree
fabbricabili, del 6 per mille.
La prima rata da versare e' pari a L. 6.480.000
(2.400.000.000 x 6 per mille = imposta su base annua di lire 14.400.000;
14.400.000:12 = imposta di lire 1.200.000 al mese;
1.200.000 x 6 mesi di possesso = 7.200.000;
7.200.000 al 90% = 6.480.000).
Alla fine del mese di settembre 2000 vengono ultimati i lavori di
costruzione dell'edificio, il cui valore catastale, previo l'aumento del 5%,
e' di 20 miliardi di lire.
La seconda rata da versare e' pari a L. 4.320.000 per l'area
fabbricabile
(1.200.000 imposta mensile x 9 mesi di possesso dell'area fabbricabile =
10.800.000;
10.800.000 - 6.480.000 gia' versata = 4.320.000).
E', invece, pari a L. 25.000.000 per l'edificio
(20 miliardi x 5 per mille = 100.000.000;
100.000.000: 12 = imposta di lire 8.333.333 al mese;
8.333.333 x 3 mesi di possesso dell'edificio = 25.000.000).
Complessivamente la seconda rata sara' pari a L. 29.320.000 (e cioe' L.
4.320.000+L. 25.000.000).
Esempio n. 3:
Un fabbricato, con valore catastale, previo l'aumento del 5%, di Lire
300.000.000, e' adibito ad abitazione principale di un soggetto residente fino
al 20 aprile 2000 e successivamente tenuto sfitto.
Nel comune di ubicazione del fabbricato vigono per l'anno 2000 tre
aliquote, di cui una, ordinaria, del 5 per mille; una, per le abitazioni
principali dei residenti, del 4 per mille e una, per gli alloggi tenuti
sfitti, del 6 per mille.
La detrazione per abitazione principale e' stabilita in L. 200.000.
La prima rata da versare e' pari a L. 570.000
(300.000.000 x 4 per mille = imposta su base annua di 1.200.000;
1.200.000: 12 = imposta di lire 100.000 al mese;
100.000 x 4 mesi di abitazione principale = 400.000).
La detrazione di L. 200.000 deve essere calcolata per soli 4 mesi ed e'
dunque pari a:
L. 66.666 (200.000:12= 16.666,6 x 4 mesi). Pertanto:
400.000 - 66.666 di detrazione per 4 mesi = 333.334;
333.334 al 90% = 300.000 come abitazione principale.
300.000.000 x 6 per mille = imposta su base annua di 1.800.000;
1.800.000: 12 = imposta di lire 150.000 al mese;
150.000 x 2 mesi in cui l'immobile e' sfitto = 300.000;
300.000 al 90% = 270.000 come immobile non affittato.
Il fabbricato continua ad essere tenuto sfitto per la restante parte
dell'anno 2000.
La seconda rata da versare e' quindi pari a L. 963.000
(100.000 x 4 mesi di abitazione principale = 400.000;
400.000 - 66.666 di detrazione = 333.334;
333.334 - 300.000 gia' versate = 33.334 come abitazione principale;
150.000 x 8 mesi in cui l'immobile e' sfitto = 1.200.000;
1.200.000 - 270.000 gia' versate = 930.000 come immobile non affittato)
Esempio n. 4:
Appartamento per il quale l'imposta annua dovuta per l'abitazione
principale, al lordo della detrazione, e' pari a L. 1.800.000.
L'abitazione e' di proprieta' di tre fratelli: il fratello A e'
proprietario per il 50%; il fratello B, per il 46%; il fratello C, per il
4%, ma soltanto i fratelli B e C dimorano nell'immobile per l'intero anno
2000.
L'imposta da versare per l'intero anno e' pari a:
L. 900.000, da parte di A (50% di 1.800.000 = 900.000; ad A non compete
la detrazione in quanto non dimorante);
L. 728.000, da parte di B: 46% di 1.800.000 = 828.000;
828.000 - 100.000 (pari alla meta' della detrazione di L. 200.000) =
728.000;
nessuna imposta da parte di C (4% di 1.800.000 = 72.000;
72.000 - 72.000 = 0. Infatti, l'ammontare della detrazione spettante,
pari a L. 100.000, non supera l'importo d ell' imposta, per cui C non deve
versare nulla).
3) MODALITA'' DI VERSAMENTO DELL'ICI.
Per quanto concerne le modalita' di versamento si fa rinvio a quanto
precisato con la circolare n. 96/E del 29 aprile 1999 in ordine ai
suggerimenti offerti per rendere piu' agevole al contribuente l'esatto
adempimento dell'obbligazione tributaria. E' opportuno, in particolare,
ribadire che a norma dell'art. 59, comma 1, lettera n), del D.Lgs. n. 446 del
1997, i comuni possono stabilire, con proprio regolamento, che l'ICI debba
essere versata dai contribuenti non piu' tramite il concessionario della
riscossione, bensi' esclusivamente sul conto corrente postale intestato alla
tesoreria del comune, presso gli sportelli della tesoreria comunale o anche
tramite il sistema bancario. Il comune puo' anche stabilire che tali modalita'
siano aggiuntive e non sostitutive del normale metodo di pagamento tramite il
concessionario della riscossione. In tal caso il contribuente puo' optare per
l'una o l'altra modalita' di pagamento. E' quindi necessario che il
contribuente acquisisca notizie in merito alle forme di pagamento adottate dal
comune.
E' opportuno comunque precisare che i versamenti effettuati dai
contribuenti sul conto corrente postale del concessionario della riscossione o
presso i suoi sportelli, anziche' direttamente al comune, devono essere
assunti come validamente eseguiti, a norma dell'art. 13, comma 3, del D. Lgs.
del 18 dicembre 1997, n. 471. A tal fine deve prendersi, come riferimento, la
data apposta sul bollettino dall'ufficio postale ovvero dall'ufficio del
concessionario.
4) MODALITA'' DI COMPILAZIONE DEL BOLLETTINO DI VERSAMENTO.
Con il decreto interministeriale del 12 maggio 1993, pubblicato nella
Gazzetta Ufficiale n. 116 del successivo 20 maggio, e' stato approvato un
apposito bollettino di conto corrente postale per il versamento dell'ICI, che,
pur con i necessari adattamenti, costituisce la modalita' di riferimento per i
comuni per quel che riguarda il contenuto e le caratteristiche tecniche che
ogni bollettino deve presentare.
Si deve pertanto, ancora una volta, richiamare l'attenzione dei
contribuenti sulla necessita' di assumere informazioni in ordine alle
modalita' di pagamento del tributo e, nella specie, sul bollettino da
utilizzare.
Per quanto riguarda le modalita' di compilazione del bollettino si
evidenzia quanto segue:
- gli importi, che vanno arrotondati a L. 1.000 per difetto se la
frazione non e' superiore a L. 500 o per eccesso se e' superiore, devono
continuare ad essere espressi in lire;
- nelle caselle dedicate alla "abitazione principale" va indicato
soltanto l'importo dovuto per l'immobile adibito a dimora abituale del
contribuente, titolare del diritto di proprieta' o di diritto reale di
godimento sullo stesso;
- gli importi dovuti per le eventuali pertinenze dell'abitazione
principale, nonche' quelli che si versano per i fabbricati ai quali, per
disposizione di legge o a seguito di deliberazione comunale, e' riconosciuto
un trattamento di favore analogo a quello dell'abitazione principale, vanno
indicati nelle caselle dedicate agli "altri fabbricati";
- nelle caselle dedicate alla "detrazione per l'abitazione principale"
va indicato l'importo complessivo delle detrazioni di imposta, (anche se non
riguardante o riguardante solo in parte la dimora abituale del contribuente),
computato, agli effetti della determinazione della somma versata, sulla base
delle disposizioni di legge o delle deliberazioni del comune che riconoscono
tale agevolazione;
- nelle caselline dedicate al "numero dei fabbricati" va indicato il
numero delle unita' immobiliari per le quali si effettua il versamento,
intendendosi per tali quelle che sono iscritte o devono essere iscritte nel
catasto edilizio urbano con attribuzione di una autonoma rendita catastale;
- se il versamento e' effettuato in unica soluzione, vanno barrate
entrambe le caselle, quella per l'acconto e quella per il saldo.
5) IMPORTI MINIMI
Non si fa luogo al versamento se l'imposta da versare e' uguale od
inferiore a L. 4000.
Se l'importo da versare supera le quattromila lire, il versamento deve
essere effettuato per l'intero ammontare dovuto.
Esempio:
se l'imposta dovuta per l'intero anno e' pari a L. 10.000, in sede di
acconto bisognerebbe versare L. 4.000, vale a dire il 90% di 5.000= 4.500 che
diventano L. 4.000 per effetto dell'arrotondamento; poiche' detto importo e'
uguale a L. 4.000, il versamento dell'acconto non deve essere effettuato. Al
momento del pagamento del saldo bisognera' invece versare L. 10.000 (imposta
dovuta per l'intero anno meno l'acconto che e' pari a zero).
Si rammenta che il comune puo' deliberare un importo minimo di
versamento superiore a L. 4.000, per cui, anche riguardo a tale fattispecie,
il contribuente deve interpellare il comune destinatario del versamento.
6) DIVIETO DI COMPENSAZIONE
E' necessario infine ribadire che nel caso in cui per annualita'
precedenti siano stati effettuati indebiti versamenti, non e' consentito
procedere autonomamente alla compensazione con le somme da versare per l'anno
2000.
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